【2021年1月14日更新】
「家を購入したい」と思い立ったら、まずは資金計画が必要です。個人の住宅購入と住宅ローンは、切っても切り離せない関係です。なぜなら、ほとんどの人が現金一括払いではなく、住宅ローンを利用して購入するからです。
しかし、いざ住宅ローンを検討すると、収入や資産、職業、借入金、病歴など、さまざまな基準を満たさなくてはならないことが分かります。住宅ローンを利用したくても、「収入が少ないから」「借入金があるから」といった理由で、「もしかすると自分は利用できないのではないか」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そうした不安を抱えていらっしゃる方にも、「フラット３５」を利用することで、 安心して住宅ローンの借入ができる可能性があります。「フラット35」の基礎や、「フラット３５」以外の銀行ローンとの違いなどを分かりやすく解説いたします。
目次
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収入が少ない方や貯蓄がない方でも住宅ローンは組める？
「収入が少ないから」「貯蓄がないから」という理由で、マイホームの購入をあきらめる方は多いのではないでしょうか。
確かにマイホームの購入は、スーパーで食料品を買うような感覚での金額ではありません。むしろほとんどの方は、何千万円もする物件を一括支払いできるほどの資産を持ち合わせていません。そのため、マイホームを購入するにあたっては、事前に計画的な貯蓄をしていき、頭金を貯めてからローンを組んで購入するのが一般的です。
それでは頭金を払うほどの余裕のない方はローンを組めないのでしょうか。
そんなことはありません！
頭金ゼロでもローンが組める「フルローン」があります。
これを利用することで自己資金に不安を抱えていらっしゃる方でもマイホームの購入が可能となります。
実は一昔前までは、購入価格の7～8割までしかローンを組めない時代もありましたが、最近ではネット銀行が台頭し、既存の銀行とのサービス競争が激しくなった結果、フルローンを組める銀行が出てきたのです。
住宅を購入する際には、物件価格だけでなく融資手数料や登記費用、印紙税といった諸費用がかかります。この諸費用は基本的に自己資金で用意するものとされてきましたが、最近では諸費用、リフォーム費用などを物件価格に加えて融資してくれる住宅ローンも出てきています。
そして、民間金融機関の住宅ローンではフルローンを組めなかったとしても、「フラット３５」なら組めることがあります。
借入金がある人でも住宅ローンが組める？
さらに、すでにフリーローンなどの借入金がある方が、住宅ローンを組んでマイホームを購入することも可能なんです。
確かに他社で借入金がある方は、審査にとって不利なのは事実です。これは特に民間金融機関における住宅ローン審査ではその傾向が強くなっています。審査では物件の価値はもちろんですが、何よりも「その人がきちんと返済できるかどうか」を重視します。つまり「借り入れるあなた自身」を審査ではウェイトを置くため、年齢や収入、職業、勤続年数、他での借入金の有無などが特に重要になってきます。
ここまで話を進めると、「やっぱり借入金があると住宅ローンは組めないじゃないか。」と思ってしまいます。
しかし、ちょっと待った！
そこで登場するのが「フラット３５」です。
フラット３５は銀行ローンより審査が通りやすい？
まず簡単に「フラット３５」の基礎についてご説明いたします。
＊住宅金融支援機構HPはこちらへ
「フラット３５」とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。民間では扱いにくい固定金利の住宅ローンとして、2003年からスタートしました。
主に住宅を購入したり、新築したりする方向けのローンで、他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えや、一部リフォーム・増改築を行う方も利用できます。
ー特長ー
- 全期間固定金利
フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンです。借入金利が完済まで固定されることで、毎月の返済額や返済総額が借入時に確定し、安定した返済プランを立てられることがメリットです。 - 返済期間は最長で35年
最長で35年、最短は15年（ただし、申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年）です。 - 融資限度額は8000万円
建設費または購入価額まで融資を受けられます。この建設費および購入価額には、一般的に「諸費用」といわれる登記費用や、仲介手数料といったものまで含めることが可能です。 - 保証人不要。さらに保証会社への保証料も不要
住宅ローンでは連帯保証人が必要になることがありますが、フラット35では不要です。さらに、保証会社へ保証料を払う必要もありません。 - 団体信用生命保険に未加入でもローン利用可能
健康上の理由から団体信用生命保険への加入が難しい人でも、住宅ローンを利用できます。 - 繰上げ返済手数料が不要
前倒しで返済する場合でも手数料が発生しません。
（2018年度民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】（第2回）
（2019年6月：住宅金融支援機構））
上記の調査からも分かるように、利用者の多くは全期間固定金利で返済額を確定することで長期にわたる生活設計が可能であることにメリットを見出しているようです。
また、民間金融機関の変動金利よりは金利は高いですが、それでも全期間固定金利であることを考えるとかなり安い金利となっていると言えるでしょう。ただし、頭金を購入価額の1割以下しか用意できず、9割超の金額を借り入れる場合は金利が上がりますので注意が必要です。
健康不安で、団体信用生命保険に未加入でも住宅ローンが組める？
団体信用生命保険（通称、団信）とは、ローン返済中に借り入れている本人が死亡したり、重篤な症状に陥ったりした際に、ローンの残金を代わりに保険会社が支払う制度で、一般の民間金融機関では、住宅ローンを利用するにあたって「団信への加入が必須」とする場合が多いです。
一般的に返済が長期になる場合、お金を融資する側からすれば健康不安の方への貸し出しは、貸し倒れのリスクが高くなるため出来るだけ控えたいですよね。
しかし、「フラット35」なら、「原則加入すること」になっているものの、健康上の理由で団信に加入できなかった方も住宅ローンを利用することができるのです。
つまり、健康上に問題がある方でも「フラット３５」なら団信未加入でも利用が可能なのです。これは大きなポイントです。
「フラット３５」の審査の特長
「フラット35」では申し込みを受けた金融機関が事前審査を行い、住宅金融支援機構が本審査を行います。明確な条件が前もって公表されているのが特長で、いずれの金融機関でも、住宅金融支援機構の指示のもと、ほぼ均一化された基準による審査が行われているようです。
つまり、どの金融機関で申し込んでも結果はほぼ同じになります。
住宅ローンを借りる場合、年齢や年収によって借り入れの可否や借入額の上限が違ってくるのは、「フラット35」も民間住宅ローンも同じです。しかし、「フラット３５」は民間金融機関の住宅ローンの審査基準は異なるといわれています。
どこが異なるのか？
先ほど「借入金がある人も住宅ローンを組める？」でも説明したとおり、民間金融機関の審査では年収や勤務先、勤続年数など、申し込む人の人物評価に重きを置いている場合が多いのに対し、「フラット35」では、住宅ローン以外のローンをも含めた返済額についての基準などの融資条件をクリアしているかが最重要課題となるわけです。
勤続年数や勤務先についても、銀行の住宅ローンほどはこだわらない傾向があるようです。
つまり、一定の融資条件がクリアできていればOKで、それよりも「建物の技術基準、住宅性能」に重きをおいて審査が行われることが特長です。
民間金融機関の住宅ローンより「フラット３５」の方が審査基準は緩いということですね。
まとめ
今回は、「ちょっと私では収入や資産の面からマイホーム購入は難しいのではないか？」といった方に目線を当てて記事をまとめてみました。
本当にマイホームを購入したい物件が出てきたら、まずは住宅担当者に相談してみることです。確かな知識と経験からアドバイスを受けることができるので、自分自身が心配していたほど実現不可能ではないといったことになるかもしれません。「5000万円の物件は難しいですが、4000万円程度なら可能では」といった提案を受けることもあります。
「どうせ買えない」と決め込まずにまず相談が大事です。
「できるだけ安定した生活を送りながら、素敵な家で暮らしたい」というのは、多くの人々が求めるもの。今回紹介しました「フラット35」は、それを実現する手助けとなる住宅ローンです。今後、住宅の購入を考えている方は、ぜひ「フラット35」の利用を検討してみてください。