2021年3月12日更新
2020年は新型コロナウィルスの感染拡大で、日本だけでなく世界中がその渦に巻き込まれた年でした。特に昨年は、緊急事態宣言などにより外出自粛が求められたことでイベントの延期や中止も相次ぎ、人の流れが大きく滞りました。そして、今もなおその影響を受け続けています。ワクチン普及が開始される一方で、「変異型」ウィルスがにわかに広がり始めていることから、引き続き予断を許さない状況が続いています。
新型コロナウィルス感染拡大の影響により、新築マンションのモデルルームが閉鎖や運営の一時中断が行われ、建設途中の工事現場もストップが相次ぎました。現在はほとんどが営業再開となっていますが、販売状況は通常時までの回復とはいかず、売れ残り物件はいまだに多くあります。
今回はコロナ禍での不動産購入についてお話したいと思います。
目次
住宅ローンの壁、「年齢」
実は昨年（2020年）12月に、私ごとではありますが、新築マンションを購入しました。
新築といっても築1年ですので準新築といったところでしょうか。
住宅ローンで不動産を購入する場合、自身の年齢（ 45歳）を考えるとそろそろ決断しなければいけない時期でもありました。
たとえばフラット35では申込時の年齢が「満70歳未満の方」となっています。一見、まだ45歳だと時間的余裕があるのではないかと思ってしまいがちですが、実は「完済時年齢」が問題になります。
住宅ローンでは完済時の年齢が決められていて、そこから逆算して最長の借入期間が決まります。たとえばフラット35では、「80歳－申込時の年齢（1年未満切上げ）」（最大35年まで）となります。
現在53歳1ヶ月の方の場合、1年未満切り上げなので54歳とみなし、「80（歳）－54（歳）＝26年」が最長の借入期間となります。現在45歳４ヶ月の人は同様に、「80（歳）－46（歳）＝34年」が最長の借入期間です。
そうなんです。
実は45歳を迎えると、35年の住宅ローンが組めないのです。そして、購入しないまま更に1年、2年と経過するごとに返済期間は33年、32年と短くなっていきます。
そうすると、どうなるのか？
45歳を超えて年齢を積み重ねていくと、住宅ローンは組めるけど毎月の返済金額が大きくなり、年間の返済負担額が増えてしまうのです。
金融機関は当然のことながら、借入する本人の収入、資産、年齢、職業等で総合的に判断して融資を決定しますが、特に大前提として、年間の収入に対しての返済負担額の比率を重視します。毎月の返済金額が増えることは、この返済負担額の比率が上がるということに繋がるため、融資が受けにくくなるのです。
若い時は5,000万円の融資を受けられていた方でも、年齢を積み重ねるごとに4,000万円、3,000万円と融資可能額が減っていく可能性があります。せっかく良い物件に巡り合っても、あきらめざるを得ないことにもなりかねません。
こうしたことが、購入決断に至った理由の一つです。
しかし、最も大きな理由は別にありました。
最近の新築マンション動向
ここ数年、不動産市場は右肩上がりの上昇を続けており、特に都市部を中心に毎年地価が上がっています。バブルかどうかは後になってみないと分かりませんが、少なくとも現状は、大規模な金融緩和により長期金利も低いままであること株式市場をはじめ世界中にマネーがあふれかえり、その資金が不動産にも流れ込み続けているのが現状です。
昨年秋にマンションを探し始めた頃は、新築マンションと中古マンションの両輪で検討していましたが、そこで気づいたことがありました。それは、…
「新築マンションが高い‼︎」
毎年のように地価が上がり続けていることにより、新築マンションの販売価格に影響が出ていたのです。昔はよく不動産を見ていたのである程度相場観は持っていたのですが、ここ数年はチェックをしていなかったため気付いていませんでした。しかし、改めて知って驚愕しました。
大阪市内（環状線外側エリア）でみると、10年前では70㎡で4,000万円ほどの相場でしたが、今はなんと、
70㎡で5,000万円
環状線内側のエリアの場合、
70㎡で7,000万円（１㎡100万円）
10年前と比べると同じ居住面積で1,000万円程度高くなっています。
マンション販売業者は、
「最近は60㎡台の居住スペースがトレンドだ」
「広いと逆に部屋が余って物置部屋になりやすい」
と言って、狭くなった居住面積を正当化するようなセールストークで来場客を説得しようとします。
マンション販売業者も営業マンですから、与えられた条件で、あの手この手を使って販売しなければならなりません。特に新築マンション販売は、ほとんどが竣工前に完売御礼にすることが常です。というより、竣工後に売れ残っていると価値がどんどん下がっていくため、ますます売れなくなり、ディベロッパーが投下した資金がいつまでも回収できないといった死活問題に発展するためです。
こうしたことから、新築マンションを対象にした家探しを断念し、中古マンションに軸足を移しました。
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中古マンションは買いの選択として「あり」
中古マンションを探し始めるにあたって、築浅から築古まで数多くあり、リフォームを前提にして築古を狙うのか、築浅を狙うのかを考えなければいけませんでした。私は築浅の物件に的を絞りました。
理由は、築古のマンションの場合、一軒家と違って修繕費用が年を追うごとに負担が増すため、コストパフォーマンスが合わないと考えたのです。一方で築浅マンションの場合、万が一売却しなければならないとなった場合でも、売れる対象になりやすいこともあり、そちらに軸足を移しました。
中古マンションでも築5年以内の築浅物件であれば、室内の傷みが少なく、少しばかり壁紙やフローリングの改装工事をすれば新築と遜色のない結構良い状態になるため、狙い目だと思います。
金額面でも良いと思います。
実は中古マンションは、新築マンションに比べてそれほど値上がりをしていません。
新築マンションの場合、公示価格などの地価などの相場によって左右されがちですが、中古マンションの場合は、周辺地域の価格によって相場が決まってくることが多いからです。つまり、売り物件の周辺地域に出されている別の売り物件が、参考価格になるということです。同じ70㎡で築5年の物件が複数ある場合、最寄り駅までの距離もありますが、だいたい同じ金額になります。
一方で、新築マンションの70㎡と築5年の中古マンションの70㎡とでは、金額に開きが出てきます。新築は高くなって、中古は横ばいですから当然のことです。場合によっては、中古マンションの方が1,000万円近く安くなっていることもあり、金額的なメリットは大きいと思います。
しかしネックになるのが、築5年以内の築浅物件があまり出回っていないことです。
当然、最初は新築で買って住宅ローンを返済しながら永く住もうと考えている方がほとんどで、最初から短期での売却を考えて購入する方は、投資を前提に考えている方以外はあまりいないと考えるべきでしょう。築浅物件が頻繁に出回ることはある意味イレギュラーなことなのです。
しかし全くないわけではありません。
「離婚によってマンションを手放さすことになった」
「コロナ禍でローン返済ができずに、手放すことになった」
「転勤・転職によって手放すことになった」
など理由は様々ですが、SUUMOなどで日々丹念にチェックしていけば、コンスタントにいくつかはヒットします。
特に最近ではコロナ禍でマンションを手放す人が増えている傾向です。通常時よりも優良物件が出回りやすい環境ですので、あきらめずに探すことが肝心です。
また中古物件は、現在居住されている状態で内見することがほとんどです。中を見ると、結構きれいに使われていることが多くて、中古マンションでも「あり」だと実感しました。
フローリングやクロスの張替えなどの修繕・クリーニング費用が多少かかりますが、新築物件を購入することを考えれば微々たるもので、費用対効果は大です。もし傷んでいる箇所があれば、売主と交渉して安くしてもらうことも可能ですので、遠慮せずにこちらから交渉することが大事です。
中古マンション購入を検討されている方は、ぜひたくさんの内見をおすすめします。場数をこなすと、自分が住んだ場合のイメージが次第に固まってくるため、結果として良い物件に巡り合いやすくなります。
次回は【後編】にて、「売れ残り新築マンション
の魅力」をお届けする予定です。
その他の不動産に関するブログ記事⇒当ブログの「不動産」へ
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